Дитина-власник у квартирі: інструкція з безпечної купівлі та міфи про Опікунську раду

Одним із найпоширеніших страхів покупців вторинної нерухомості є наявність неповнолітніх дітей серед власників або зареєстрованих осіб у квартирі. Багато хто вважає, що такі об'єкти — це автоматичні проблеми, затягування часу та юридичні ризики. Через ці упередження дійсно якісні та вигідні пропозиції часто залишаються без уваги. Проте, якщо розібратися в законодавстві, стає зрозуміло: угода з "дитячою" часткою — це не проблема, а просто дещо ускладнена процедура, яка вимагає чіткого дотримання алгоритму.

Головним регулятором у таких угодах виступає Орган опіки та піклування (в народі — "Опікунська рада"). Їхня функція — не ставити палиці в колеса, а захищати права дитини, гарантовані статтею 177 Сімейного кодексу України. Держава слідкує за тим, щоб батьки не продали єдине житло дитини, залишивши її на вулиці, або не погіршили її житлові умови.

Коли потрібен дозвіл і що він гарантує? 

Дозвіл на продаж обов'язково потрібен у двох випадках:

1. Дитина є власником або співвласником нерухомості.


2. Дитина просто зареєстрована (прописана) у квартирі.

Без цього папірця жоден нотаріус не посвідчить угоду. Якщо ж якимось чином угода відбудеться без згоди опіки, вона буде вважатися нікчемною, і суд поверне все до початкового стану: покупець втратить квартиру, а повернення грошей може затягнутися на роки.

Як отримати дозвіл? "Правило рівноцінності" 

Щоб Опікунська рада дала "зелене світло", батьки повинні надати докази, що дитина отримає інше житло. Тут діє суворе правило: частка дитини у новій квартирі не може бути меншою за частку в старій, а умови проживання не мають бути гіршими. Наприклад, не можна продати трикімнатну квартиру в центрі й купити дитині частку в аварійному будинку на околиці. Зазвичай розгляд документів триває близько місяця. Для покупця це означає лише одне — трохи довший період підготовки до угоди.

Ризики та їх мінімізація 

Основний ризик для покупця — це ситуація, коли батьки отримали дозвіл опіки, продали стару квартиру, але нову так і не купили (або не виділили там частку дитині). У такому разі органи опіки можуть подати до суду. Як зазначено в огляді про безпеку купівлі, щоб уникнути такого сценарію, краще проводити так звані "ланцюгові угоди" (одночасний продаж і купівля) або контролювати виконання батьками умов Опікунської ради через спеціальні пункти в договорі.

Купівля квартири з дитиною — це цілком безпечна процедура, якщо її супроводжує кваліфікований юрист або ріелтор, який проконтролює правильність рішення опіки та його виконання.